Покупка недвижимости за рубежом: как не платить дважды
С чего начинается покупка недвижимости в Европе? Как правило, с открытия банковского счета. Конечно, в некоторых странах, например в Греции, значительная часть суммы до сих пор передается наличными из рук в руки в момент подписания договора, тем самым ускользая от внимания фискальных органов. Однако в большинстве случаев, приобретая недвижимость за рубежом, приходится платить безналичным переводом, а потому банковский счет и некоторая сумма на нем — условия необходимые.
По законам гражданин, открывший счет за рубежом, обязан уведомить об этом налоговые органы. Если не сделать этого в течение месяца, придется платить штраф в несколько тысяч рублей.
Имеются определенные нюансы и при переводе средств.
1. Многие западные банки требуют предоставлять налоговую декларацию, подтверждающую, что средства легальны и с них уплачены налоги
2. При прибытии денег местные налоговики также проявят к ним интерес. Поэтому при прямой покупке недвижимости (без привлечения риелтора, работающего в обеих странах), тем более в государстве, с которым у Молдовы нет соглашения об избежании двойного налогообложения, нужно быть готовым, что покупка будет облагаться налогами дважды. Конечно, это повысит цену жилья. Но даже в странах, с которыми подобные договоры есть, добиваться своих прав собственник жилья вынужден своими силами. Прежде всего путем скрупулезного декларирования доходов и предоставления сведений об уплате налогов в налоговые службы обоих государств.
Хитрая ипотека
Многих россиян подкупает низкий ипотечный процент в европейских банках и либеральные условия выдачи кредитов. Однако не все так безоблачно, как кажется.
Подвох — опять же в российском налоговом законодательстве. В нем есть такое понятие, как материальная выгода. Под эту категорию попадают и выданные в зарубежных банках кредиты, если их процент ниже, чем установленный Центробанком То есть разница между европейскими 2–3 % и драконовскими 9 % в Молдове считается вашей материальной прибылью. И то, что никакого дохода вы реально не получаете, дела не меняет: вы все равно должны платить налог. Ни много, ни мало — 35 % от разницы между процентными ставками. Благодаря такой «заботе» нашего государства об интересах банков даже самая выгодная ипотека за рубежом может обернуться большими финансовыми потерями.
Избежать западни можно, взяв кредит в российском банке. Но в этом случае о европейских процентах «с человеческим лицом» придется забыть.
Несколько лучше обстоит дело в странах, где государство сквозь пальцы смотрит на происхождение капиталов, как на Кипре, или даже закрывает глаза на утайку части налоговых выплат в собственную казну, как в уже упоминавшейся Греции.
Но и в этих странах имеются финансовые ловушки. На Кипре застройщик может продать дом, за который не выплачен ипотечный кредит банку. В Греции стоимость продаваемого объекта указывается без НДС, а это почти 20 % от суммы покупки.
Так что перед покупкой недвижимости за рубежом эксперты советуют пожить в выбранной стране некоторое время. Либо же обратиться в надежную компанию, которая обеспечит не только покупку понравившегося жилья, но и решение основных финансовых вопросов: открытие банковского счета, перевод средств, консалтинг по поводу местного налогового законодательства и т. д.
